營改增后，房地產企業從繳納營業稅轉變為繳納增值稅，增值稅的計算方法和納稅申報方式發生了很大變化，比營業稅復雜得多，稅務籌劃的空期也相應擴大。企業應根據營改增后房地產企業的新變化，研究稅收籌劃的新思路和新方法。

在談論這個新方法之前，千百惠·邊肖首先糾正了五個錯誤，所以不要犯它們。

　　1、收未收房款，沖抵應付未付費用

部分房地產開發公司將部分商品房價款(應收但未付款)兌換為廣告服務(應付但未付款)沖減收入和支出，不計入收入(支出)項目進行核算、計算和申報相關稅費，導致營業稅及附加費和企業所得稅(營業稅正式取消前)較少。

　　2、隱瞞臨時出租房產收入

一些房地產開發企業將大量暫時未出售的空房屋出租給個人或集體取得租金收入，采取不入賬或計入經常項目的方法，隱瞞、隱瞞應納稅所得額。待出售時，將房地產的銷售收入計入銷售收入，并申報銷售營業稅及相關稅費。

　　3、收到預售房產款記入其他應付款

有的房地產開發公司收到預售房產款，不記入預收款項，而是記入其他應付款。更有甚者，收到的款項不入賬，而是通過向法人或關聯方借款的方式將資金轉入賬戶，導致企業少交營業稅及附加費和企業所得稅(在營業稅正式取消之前)。

　　4、以合作建房之名掩蓋房產開發之實

部分房地產開發企業以某人(未上市)等虛構團體名義繳納土地征收費后，征用土地自行建設房地產出售，故意將房地產開發與合作建房混為一談，只申報建筑安裝營業稅，逃避營業稅及銷售房地產附加費和企業所得稅(在營業稅正式取消前)。

　　5、費用沖抵收入或購房款

部分房地產開發公司收到的售房預付款和預售房款，記入預付款賬戶，通過支付客戶賠償金、違約金、訴訟費、工程款、煤炭款等直接沖抵預付款賬戶。有的企業用收到的購房款沖抵已支付的費用，然后記錄收入或預收賬款的差額，導致少收營業稅及附加費和企業所得稅(在正式取消營業稅之前)。

以上五種方式均為隱瞞收入、不作或少作收入，違反相關稅收法律法規，構成偷稅，情節嚴重的甚至構成偷稅。因此，我們必須堅決抵制。在這種情況下，有沒有其他方法可以在不違法的情況下達到節稅的目的？當然，請繼續往下看。

　1、充分利用國家稅收政策

(1)內部工程避免工程結算。

現行稅法規定，單位獨立核算的內部施工隊伍，對所屬單位的建筑安裝工程負責。如果與單位結算工程價款，無論是否編制工程預算(預預算)，都是我們進行相關節稅規劃，滿足前述要求，妥善創造不征稅適用條件的關鍵。

(2)收取轉讓和分包管理費，而不是項目中介介紹費。

無論工程公司是否與建設單位簽訂合同，都將適用不同的稅率。承包公司與建設單位簽訂合同的，建筑業稅率為3%；否則，適用5%的服務業稅率。因此，用分包和轉包的管理費代替項目中介費，可以達到節稅的效果。前提是從事項目中介介紹的公司本身具有工程承包資質，在轉讓、分包過程中不違反相關法律限制。

(3)規劃增值稅、所得稅，節稅規劃依靠稅收優惠政策。

　　2、通過合理選擇會計處理方法進行稅收籌劃

稅務籌劃通過合理選擇會計方法包括四個方面:業務費用、財務費用籌劃、商品房開發及租賃、管理費用等:

(1)營業費用計劃

作為一家房地產開發企業，每年的廣告支出是一個巨大的支出項目。廣告費用的多少往往與銷售業績密切相關。根據稅法規定，房地產企業每個納稅年度的廣告費應在銷售收入的15%以內如實扣除。有的企業集團廣告由總公司統一策劃，費用由總公司統一收取。很有可能因為廣告費超過15%，總公司可能不會稅前扣除，但是子公司低于15%。針對這種情況，只有不到15%的子公司能夠承擔總公司與子公司業務相關的廣告費用。

(2)財務費用計劃

如果一家房地產開發公司同時開發多個房地產項目，其中一個項目準備轉讓，企業需要的部分資金將通過這個項目貸給銀行，利息可以在計算土地增值稅時按照商業銀行同類貸款的利率扣除。如果轉讓項目繳納的土地增值稅稅負過高，企業也可以考慮享受合作建房暫免土地增值稅的優惠政策。

(3)開發商品房和租賃商品房的規劃

部分房屋因地理位置、內部結構朝向、外部環境等原因滯銷。房屋用于租賃業務時，可以將商品房轉為租賃業務用房，從商品房開發轉為租賃開發產品，按月計算租賃產品攤銷，計入成本，使企業存貨成本接近實際成本，同時增加成本，降低稅收。但是，如果將房屋留在開發產品賬戶提取減值準備，提取的減值準備不能作為所得稅稅前扣除。

(3)管理成本規劃

企業按規定繳納的養老保險、補充養老保險、工傷保險、醫療保險和住房公積金，可以稅前扣除，企業應當依法足額繳納。這樣，企業既履行了法定的社會保障義務，穩定了職工隊伍，又減輕了單純發放工資帶來的個人和企業所得稅負擔。此外，轉嫁給員工的不合理負擔，如交通費、公務通訊費(按銷售收入的一定比例稅前扣除)，可以將工資中隱含的費用轉化為管理費用，降低企業的工資水平，也減輕了企業的所得稅負擔。

　　3、通過周密項目投資籌劃進行稅收籌劃

企業在實施投資前，應規劃整個項目的可行性，包括收入、成本、利潤、稅收、回收期等因素。當方案的收入和成本相同時，稅負可能成為方案采納與否的決定性因素。一片土地無論是與他人合作建設、轉讓還是自行開發，其繳納的稅收相差很大，企業最終要選擇最佳的投資方案。

　　4、其他的籌劃方法

(1)合理分解租金收入

房地產開發企業要合理分解租金收入。房地產開發企業不出售開發的房產，而是用于出租的，國家規定其資本性收入應繳納營業稅和房產稅，房產稅適用稅率為租金收入的12%。如果企業分解租金收入，就意味著房產稅會減少。因此，合理分解租金收入是房地產企業稅收籌劃的一種方法。

(2)將房地產銷售業務改為代建。

將房地產銷售業務改為代建，由房地產開發公司直接向客戶收取置換建設費。公司在黑龍江、禪城收取的代建費只需繳納營業稅，如有盈余，再繳納企業所得稅。如果不是代建行為，而是房地產開發銷售的直接行為，則需要依法繳納營業稅及相關稅費。但代建有一些必要條件，如基本建設單位應向房地產開發公司提交相關項目計劃、建議書和規劃圖紙等。另一方面，房地產開發公司不墊付任何資金，同時只收取委托單位更換建設費和開服務發票。

(3)將房屋租賃改為承包經營。

將房屋租賃改為承包經營，主要針對建設時間長、區位好、租金高的房地產進行稅務籌劃。企業出租房屋，不僅要繳納營業稅，還要繳納深圳市房管局登記的附條件生產稅。但是，如果房子作為企業的資產承包出去，繳納的稅款就會減少。承包人與房屋所有權企業達成合同協議時，承包人定期向房屋所有權人支付一定的管理費，企業可以以房屋租金作為收取合同費用的標準。

(4)在建項目整體轉讓的稅務籌劃。

在房地產經營活動中，房地產開發企業主要面臨轉讓在建項目和公司股權的選擇。由于資金、公司計劃等因素，企業將在建項目轉讓給其他房地產開發企業，轉讓的內容和方式有多種選擇。

(5)分解商品房銷售價格

房地產開發公司可以適當分解商品房銷售價格，以便進行稅務籌劃。如果不分解房地產開發和商品房銷售的價格，就意味著企業不僅要繳納營業稅，還要繳納土地增值稅和企業所得稅。如果將商品房的銷售收入進行分解，以上三種稅費可以少承擔。

在上述四種方式中，采用國家的稅收優惠政策是最合法、最經濟的一種。如果你在這方面有什么需求，千百惠可以幫你解決。

文章關鍵詞：稅務籌劃

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